Đây là hệ quả của các chính sách mà chính phủ Nhật Bản đã thiết kế sau Thế chiến thứ hai – trước đó, hầu hết người Nhật thường mua nhà “đã qua sử dụng” giống như ở các nước khác. Trong thời kỳ bùng nổ kinh tế của Nhật Bản, gần như mọi công trình dân dụng trong nước đều từng được phá bỏ và xây dựng lại – toàn bộ nhà máy thép từng được phá hủy và xây lại chỉ để tăng sản lượng 10%. Chính phủ đã tích cực khuyến khích điều này bởi để có thể áp dụng những công nghệ mới và tiên tiến nhất trong các công trình mới. Chính sách này được thực hiện thông qua các khoản ưu đãi thuế và bằng cách giảm lãi suất. Về chính sách thuế:
- Luật thuế Nhật Bản tách biệt hoàn toàn giữa giá trị của tài sản trên đất (nhà ở, xưởng) và giá trị của mảnh đất
- Các công trình xây dựng mới được phép khấu hao nhanh chóng khi tính thuế.
Những thay đổi này trong luật thuế được nhằm mục đích khắc phục “phạt thuế” khi xây mới nhà: Ở hầu hết các quốc gia, nếu bạn xây mới một ngôi nhà, bạn phải trả nhiều thuế hơn. Ở Nhật Bản, mỗi tòa nhà xây mới có một “tuổi thọ hữu dụng”, khi công trình qua “tuổi thọ” này thì bạn không phải trả thuế nữa. Điều này dẫn đến càng ngày bạn sẽ càng phải đóng ít thuế hơn. Hệ thống này rõ ràng ưu ái cho các công trình mới – không giống như ở hầu hết các quốc gia. Ở Nhật Bản, công trình xây mới càng ngày càng phải đóng ít thuế hơn.
Phương pháp thứ hai để khuyến khích chu kỳ “phá bỏ – xây dựng lại” cả trong nhà ở và công nghiệp là “cho vay quá mức”. Được Bộ Tài chính thực hiện trong thời kỳ tái thiết sau chiến tranh, cho vay quá mức là 1 hình thức kích cầu vĩnh viễn. Trong khi hầu hết các quốc gia cố gắng kiểm soát lạm phát bằng cách kiểm soát cung tiền, Ngân hàng trung ương Nhật Bản đã phát hành tiền một cách tự do cho các ngân hàng thương mại kể từ cuối những năm 1940. Nhật Bản thích tránh lạm phát bằng cách “hủy tiền” thay vì kiểm soát nguồn cung – điều này được thực hiện qua mức thuế cao hơn nhiều so với hầu hết các nước phát triển. Hệ thống này cung cấp một dòng tín dụng gần như không giới hạn với lãi suất thấp liên tục.
Hai chính sách này về cơ bản đã làm cho việc “phá bỏ và xây dựng lại” trở nên được khuyến khích: Nguồn vốn luôn dồi dào với lãi suất thấp, vì vậy ngay cả khi giá nhà chỉ tăng 1 tí là người ta đã phá bỏ và xây dựng lại nó rồi. Chính vì điều này, ngành xây dựng đã nhanh chóng điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu nhà ở tăng cao thông qua việc sản xuất nhà đúc sẵn (các bộ phận của nhà được sản xuất hàng loạt theo dây chuyền ở quy mô công nghiệp và lắp ghép lại tại chỗ) – ở hầu hết các quốc gia, quá trình xây dựng nhà ở không được “công nghiệp hóa” như ở Nhật Bản do không có đủ cầu. Do vậy, ở một số ít quốc gia có tỷ lệ xây dựng mới cao như Nhật Bản, chi phí xây dựng nhà mới cực kỳ thấp do “nhà” đưọc sản xuất hàng loạt theo quy mô công nghiệp
Những yếu tố này kết hợp với nhau đã khiến việc xây nhà mới trở thành một “chuẩn mực văn hóa” vào những năm 1960, đặc biệt là bởi vì mỗi “thế hệ” nhà mới ở Nhật Bản cho đến những năm 1990 đều mang lại những cải tiến đáng kể so với thế hệ trước. Quan trọng hơn là, giá trị mảnh đất dưới các ngôi nhà ở Nhật Bản không hề suy giảm, bản thân giá trị ngôi nhà mới là cái giảm. Ở một khía cạnh nào đó, điều này cũng đúng ở bất kỳ quốc gia nào (nhà ở trở nên lỗi thời và xuống cấp theo thời gian). Tuy nhiên thì, trái với Nhật Bản, ở hẩu hết các nước khác:
- Giá trị đất và giá trị ngôi nhà không được tách biệt khi tính thuế.
- Lãi suất cao hơn, vốn ít có sẵn hơn cho việc “phá bỏ và xây dựng lại” ,nên nhà ở thường được “trùng tu” thay vì xây mới
- Ít có các ưu đãi thuế khuyến khích xây mới: nếu bạn nâng cao giá trị tài sản, bạn phải trả nhiều thuế hơn.
- Bởi vì ba lý do trên, sản xuất nhà đúc sẵn ở quy mô công nghiệp là không hiệu quả, khiến cho chi phí xây dựng cao hơn.
Do vậy thì dễ hiểu thì ở Nhật Bản, các căn nhà mới luôn được xây dựng liên tục và nhanh chóng với số lượng lớn, thì giá trị của các căn nhà cũ sẽ ngày càng giảm
Ồ thú vị ghê, với tư cách là 1 người Mỹ ở 1 thành phố có giá nhà tăng chóng mặt, tôi tự hỏi mô hình này của Nhật Bản có nhược điểm nào không nhỉ??
Có những chỉ trích chính đối với hệ thống cho vay quá mức này là việc tập trung quyền lực ra quyết định kinh tế vào tay chính phủ. Vì các ngân hàng thương mại luôn được cấp vốn mỗi khi họ yêu cầu, họ thường xuyên yêu cầu. Mỗi lần họ yêu cầu một khoản tiền lớn, Ngân hàng TW Nhật Bản (BoJ) sẽ hỏi họ sử dụng số tiền đó vào việc gì, và ngân hàng thương mại sẽ cung cấp thông tin về các dự án kinh doanh mà họ cho vay. Nói ngắn gọn thì, chính phủ sẽ luôn phê duyệt hầu hết các dự án đầu tư trong nước này. Để giảm thiểu tương tác giữa 2 bên, các cơ quan “kế hoạch” của bộ kinh tế thường xuyên công bố “bản tóm tắt” về các ưu tiên của chính phủ, sau đó thì bên tư nhân sẽ vội vàng triển khai các dự án phù hợp với những ưu tiên này.
Điều này dẫn hiện tượng hàng chục doanh nghiệp vội vã xây dựng cùng một thứ, dẫn đến việc sử dụng cơ sở hạ tầng kém và lãng phí vốn. Mặt khác, chính sách tiền tệ luôn luôn nới lỏng kết hợp với mức thuế cao để tránh lạm phát làm giảm quyền quyết định của khu vực tư nhân. Thế nên mới nói Nhật Bản có truyền thống quản lí kinh tế 1 cách quan liêu (trái ngược với truyền thống kinh tế thị trường tự do kiểu phương Tây). Nhiều nhà kinh tế Nhật Bản trong những năm gần đây đã công bố các nghiên cứu cho rằng hệ thống này đã làm tổn hại sự tăng trưởng của Nhật Bản trong thời kỳ bùng nổ, tuy nhiên thì những ý kiến này cũng khá là gây tranh cãi.
