Đầu tư của khu vực hộ gia đình không còn là 1 yếu tố kinh tế vĩ mô như nó đã từng.
Dân cư Mẽo từ lâu đã hiểu rõ về mối liên hệ giữa tình trạng của thị trường nhà đất và sức khỏe của nền kinh tế nói chung. Khi Paul Volcker, khi đó là Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ FED, đã tăng lãi suất lên mức hấp dẫn vào đầu những năm 1980, các nhà xây dựng giận dữ đã gửi cho gỗ cho ông để phản đối, và tỷ lệ thất nghiệp sớm tăng lên gần 11%. Vào năm 2007, Edward Leamer thuộc Đại học California, Los Angeles, đã viết rằng “Nhà ở cũng là 1 chu kỳ kinh tế”. Cuộc Đại suy thoái dường như đã sớm chứng minh quan điểm của Edward. Thương tích từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã khiến người Mẽo quá nhạy cảm với sự chao đảo trong lĩnh vực nhà ở. Nhưng trên thực tế, vai trò của nó như là 1 động cơ cho các biến động của nền kinh tế đã mờ dần đi. Mặc dù cuộc suy thoái kéo theo của Covid-19 sẽ mang lại nỗi đau cho nhiều người thuê nhà và chủ nhà, nhưng nó cũng có thể chứng minh rằng nỗi thống khổ về nhà ở không phải là điềm báo cho 1 sự sụp đổ như đã từng xuất hiện trước đây.
Mô tả của Leamer về tầm quan trọng của nhà ở đối với những thăng trầm kinh tế trong quá khứ không phải là cường điệu. Trung bình đầu tư nhà ở đại diện cho một phần nhỏ của GDP, trung bình khoảng 4.6% trong thời kỳ hậu chiến tranh. Nhưng nó thường rung lắc và để lại nhiều hậu quả hơn các lĩnh vực khác. Ví dụ từ năm 2007 đến 2009, sản lượng thực [1] ở Mẽo đã giảm khoảng 2.5%. Tuy nhiên, so với cùng kỳ, đầu tư của khu vực hộ gia đình đã giảm 41%. Trong nghiên cứu về cuộc suy thoái sau chiến tranh của Mẽo, Leamer nhận thấy GDP bắt đầu đi chệch khỏi xu hướng của nó thậm chí còn trước khi suy thoái bắt đầu thực sự dữ dội và sản lượng bắt đầu giảm. Trung bình đầu tư khu vực hộ dân cư[2] sụt giảm thường hoạt động như một dấu hiệu cảnh báo sớm, trung bình chiếm khoảng 1/4 sự thiếu hụt sản lượng vào thời kỳ suy thoái. Ngược lại, tiêu thụ các hàng hóa bền vững[3] chịu trách nhiệm khoảng 1/5 và việc tiêu thụ dịch vụ chỉ đóng góp trên dưới 1/10 hoặc hơn cho sự yếu kém của nền kinh tế. Thị trường nhà ở nói chung vừa là một yếu tố dự báo đáng tin cậy về sự suy thoái và thường xuyên là một nguyên nhân sát sườn nhất của nó. Những rắc rối về nhà ở nghiêm trọng xảy ra ngay trước 9 trên 11 cuộc suy thoái diễn ra trong khoảng từ khi kết thúc chiến tranh thế giới thứ hai cho đến đầu năm 2020. Một ngoại lệ là bong bóng dotcom khi trước đó chỉ xuất hiện 1 sự sụt giảm nhà ở khá khiêm tốn. Trường hợp còn lại là cuộc suy thoái năm 1953, được kích hoạt bởi việc binh lính giải ngũ sau chiến tranh Triều Tiên. Ở các trường hợp này, nhà ở hoàn toàn vô tội.
Tuy nhiên, vai trò của nhà ở trong kinh tế đã dần suy yếu trong thời gian qua. Đầu tư hộ gia đình (nghĩa là chi tiêu cho việc lấp đầy nhà mới) như là một phần của GDP, đạt đỉnh 6.9% vào năm 1950, kể từ đó đã giảm xuống (xem biểu đồ). Sự tăng mạnh trong xây dựng vào đầu những năm 2000 đã phá vỡ xu hướng đó, chỉ cho thấy 1 sự sụt giảm nhẹ trước khi quay đầu tiếp tục tăng sau đó. Đầu tư vào nhà ở tính theo GDP chỉ chiếm 3,9% trong năm 2017, mức đỉnh thấp nhất trong các chu kỳ kể từ năm 1945. Khi mà tỷ lệ đầu tư của khu vực hộ gia đình vào GDP đã giảm, đóng góp của nó vào suy thoái kinh tế cũng giảm theo: từ 32% trước suy thoái năm 1980 xuống còn 21% so với năm 1991 và chỉ là 12% trước thềm năm 2001.
Cuộc Đại suy thoái có vẻ là một ngoại lệ đáng kinh ngạc. Trên thực tế, nó đã chứng minh 1 quy luật. Một sự sụt giảm lớn 22% trong đầu tư của khu vực hộ gia đình trong năm 2009 đã xóa đi 0.74 điểm phần trăm trong tăng trưởng GDP thực[4] trong năm đó, điều không có gì có thể phủ định. Tuy nhiên, một sự sụt giảm tương đương vào năm 1980 đã cắt giảm sự tăng trưởng của nhiều hơn 1.2 điểm phần trăm. Vai trò của nhà ở trong cuộc Đại suy thoái phức tạp hơn như thường được biết. Đóng góp của nó cho sự tăng trưởng bắt đầu giảm trong quý IV năm 2005 – 2 năm chẵn trước khi suy thoái kinh tế bắt đầu, và 3 năm trước khi sản lượng sụt giảm mạnh nhất. Sự sụt giảm lớn trong GDP vào cuối năm 2008 và đầu năm 2009, hơn nữa, là kết quả của những tác động dây chuyền trong ngành tài chính đối sự sụp đổ của giá nhà, chứ không phải sự sụt giảm trong chính mảng đầu tư.
Sự bùng nổ và phá sản của ngành bất động sản vào những năm 2000 cũng là sản phẩm của hoàn cảnh kinh tế khó có thể được tái diễn trong tương lai gần. Đầu tư của khu vực hộ gia đình rất nhạy cảm với những thay đổi về lãi suất và giá nhà. Giá cả bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi lãi suất. Nghiên cứu được công bố bởi Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (Bank of International Settlements) – một câu lạc bộ của các ngân hàng trung ương – vào năm 2017 cho thấy rằng lãi suất ngắn hạn giảm 1% ở Mẽo trong giai đoạn 1970-2015 có liên quan đến việc tăng giá nhà 5% trong ba năm liên tiếp sau đó. Từ năm 2000 đến 2002, FED đã cắt giảm lãi suất hơn 5 điểm phần trăm, gây ra sự tăng vọt về giá cả và xây dựng, và giúp vực dậy nền kinh tế.
Một ngôi nhà buồn tẻ
Các quan chức FED sẽ không thấy thủ thuật đó dễ lặp lại. Lãi suất ở tất cả các kỳ hạn đã sụp đổ trong suốt thập kỷ qua, khiến các ngân hàng trung ương không còn room[5] để ảnh hưởng đến việc tính toán thời điểm đầu tư nhà ở bằng các điều chỉnh lãi suất chính sách (ND: lãi suất cơ bản, ở Việt Nam lãi suất cơ bản được gọi là lãi suất điều hành). Khi cuộc khủng hoảng Covid-19 bắt đầu, Fed chỉ có thể cắt giảm lãi suất chính sách 1.5 điểm phần trăm trước khi nó chạm ngưỡng dưới 0. Trong khi đó, các yếu tố khác đang làm giảm nhu cầu về nhà ở. Di cư ròng sang Mẽo trong lịch sử có ảnh hưởng sâu sắc đến đầu tư khu vực hộ gia đình, nhưng đã giảm hơn 40% trong giai đoạn 2016-2019. Thật vậy, năm 2019, dân số Mẽo tăng trưởng với tốc độ chậm nhất trong một thế kỷ. Tỷ lệ nhập cư và sinh thấp hơn liên quan đến đại dịch có thể củng cố xu hướng này, dẫn đến sự suy giảm trăm năm có một trong ngành xây dựng nhà.
Nhà ở thu hẹp tầm vóc như là một nhân vật phản diện trong chu kỳ kinh tế không có nghĩa là hiệu ứng của nó có thể bị bỏ qua hoàn toàn. Doanh số bán nhà mới trong tháng 4 thấp hơn 13% so với tháng 4 năm 2019; xây dựng khu dân cư mới giảm 26% trong cùng giai đoạn. Khi các số liệu cuối cùng được công bố, có thể cho thấy rằng sự sụt giảm trong đầu tư hộ gia đình trong nửa đầu năm 2020 là lớn nhất trong hồ sơ (mặc dù đóng góp của nó vào sự sụt giảm trong GDP gần như chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng bởi sự co lại trong các lĩnh vực khác). Nếu viện trợ hào phóng cho những người lao động thất nghiệp và các chương trình cứu trợ cho những người thuê nhà và người vay đang gặp khó khăn được phép dừng lại, thì mối nguy của thị trường nhà đất có thể trở nên tồi tệ hơn.
Mặc dù vậy, khu vực này đã giảm tỷ trọng trong GDP, làm hạn chế khả năng khuếch đại yếu tố suy thoái. Và những thay đổi sau khủng hoảng trong các tiêu chuẩn cho vay đã làm giảm mối đe dọa rằng sự phá sản các khoản thế chấp[6] sẽ gây ra hiện tượng lây lan rộng khắp trong ngành tài chính. Lý do lớn nhất để lo lắng về những rắc rối về nhà ở hiện nay là sự đau khổ mà các vụ trục xuất và nhà bị tịch thu gây ra cho các hộ gia đình và khu phố. Thời gian sau đó, chính sách đối xử với nhà ở sẽ ít giống như 1 môn bóng đá mang tên kinh tế vĩ mô trừu tượng, và sẽ trở nên giống như dịch vụ thiết yếu mà vốn dĩ nó nên như vậy.
—
[1] Real Output: tổng số lượng hàng hóa danh nghĩa được sản xuất ra trong 1 khoảng thời gian, đã hiệu chỉnh lạm phát
[2] Residential Investment: chi tiêu của người dân cho việc mua mới, sửa chữa nhà ở hoặc thuê nhà với mục đích sinh sống hoặc cho thuê lại
[3] Durable goods: hàng hóa bền vững chỉ các mặt hàng có thể được sử dụng nhiều lần trong 1 vòng đời, phân biệt với các mặt hàng chỉ có thể được sử dụng 1 lần. VD: Oto, sách, nội thất
[4] Real GDP growth: tăng trưởng GDP thực sẽ được tính toán dựa trên giá của rổ hàng hóa của 1 năm cơ sở, dùng để phân biệt với tăng trưởng GDP danh nghĩa dùng giá của năm ngay trước đó để tính toán
[5] Thuật ngữ Room chỉ khoảng trống mà chính sách hoặc chủ thể có thể dùng để thúc đẩy thêm các hoạt động. Ở trong bài, room ám chỉ việc lãi suất đã xuống quá thấp khiến FED gần như không còn có thể hạ lãi suất thêm được nữa.
[6] Mortgage-backed securities/MBS: Các khoản vay thế chấp, đặc biệt là các khoản vay dưới chuẩn (Sub-prime Mortgage) bị vỡ (default) là nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng tài chính 2007
