Phần 1: Quỹ đất là gì và đừng ngáo quỹ đất
Nhiều ace mới tham gia thị trường chứng khoán, chưa nắm rõ về quy trình thực hiện triển khai một dự án bất động sản khi nghe tin doanh nghiệp “xin” được dự án này vài trăm ha, dự án kia vài trăm ha thì tin rằng đấy là một tài sản rất lớn, có thể tạo ra được doanh thu và lợi nhuận khổng lồ
Rất tiếc không phải như vậy.
Quy trình thực hiện một dự án bất động sản bao gồm rất nhiều bước, thủ tục phức tạp và liên quan đến nhiều bộ luật khác nhau. Nói tóm tắt thì phải có các bước sau: Công nhận chủ tư, Đền bù giải phóng mặt bằng, phê duyệt quy hoạch, giao đất, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng cơ bản ..
Tất cả các bước đều có chi phí (cứng và mềm). Thế nên chẳng có cái gì gọi là xin không ở đây cả. Muốn có đất triến khai dự án ngay thì mua đất đấu giá, nộp thẳng tiền vào ngân sách nhà nước (giống Tân Hoàng Minh đấu giá đất Thủ Thiêm, tất nhiên là đừng huỷ cọc). Còn không thì cứ từng bước mà làm
Cái mà nhiều ace đang đọc là doanh nghiệp xin dự án , thực ra có thể chỉ là Doanh nghiệp đề xuất Tỉnh/Thành phố tài trợ lập quy hoạch khu này khu kia. Thường là sẽ được Tỉnh/TP đồng ý, vì DN bỏ tiền, địa phương có mất gì đâu. Còn từ bước tài trợ đến bước công nhân chủ đầu tư, rồi giao đất là một quá trình rất dài. Chuyện DN lập quy hoạch xong thấy khó triển khai, bỏ dự án là chuyện thường ngày
Xong được bước công nhận chủ đầu tư, mỗi khi đi qua được một bước pháp lý thì Giá trị dự án lại tăng lên một mốc mới. Dự án 100ha mà mới ở những bước pháp lý đầu tiên, thì DN chuyển nhượng dự án đấy cũng chẳng được bao nhiêu tiền. Đất dự án không phải là đất sổ đỏ nhà các bạn mà cứ nhân m2 với đơn giá là ra tiền đâu.
Ví dụ: Năm ngoái, VHM mua lại dự án Đại An, rộng khoảng 300ha (nằm giữa Vinhome Ocean Park và Vin Dream city) với trị giá 3.000 tỷ. Tính ra rất rẻ, bởi vì dự án này mới chỉ đến được một bước pháp lý nào đó thôi. VHM mua về còn phải làm thêm nhiều khâu nữa mới bán được.
Cũng trong năm đó, VHM chuyển nhượng 4 lô đất, tổng 3.3ha tại dự án Vinhome Smart City cho MIK, với giá trị 1.100 tỷ. Dự án này đang được triển khai với tên thương mại Imperia Smart City.
Tại sao 3.000 tỷ lại mua được 300ha, mà 1.100 lại chỉ mua được 3.3ha, là vì mỗi lô đất đã đi được các bước pháp lý khác nhau, nên giá cũng khác nhau. Người mua/người bán đều có rất nhiều tiền, nên họ không phải kẻ khờ về giá cả.
