Sự vụ Tân Hoàng Minh (THM) mua lô đất 10,000m2 ở Thủ Thiêm với giá 24,500 tỷ đồng (hơn 2,45 tỷ đồng/m2) đã làm nhiều người giật mình, sốc và cho rằng ông chủ THM bị khùng, mua giá đó làm gì để có lời. Thế nhưng, nếu nhìn tổng thể chung họ đâu có khùng, chính người nghĩ họ khùng có khi lại đang khùng.
Nhiều tờ báo phân tích “Với giá đó cộng với khu đó quy hoạch chỉ được xây dựng cao tối đa 25 tầng, trong đó khối đế cao 4 tầng và 2 tầng hầm. Tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000m2, trong đó diện tích sàn hữu dụng khoảng 72.000m2. Diện tích sàn dành cho nhà ở là 68.400m2 và cho thương mại là 3.600m2. Ngoài ra còn có 20.120m2 diện tích tầng hầm. Theo tính toán, nếu cộng tất cả các chi phí, bao gồm đất đai, xây dựng, kinh doanh và tiếp thị, lãi vay… thì giá thành phân bổ cho mỗi mét vuông sàn xây dựng có thể lên đến 450-500 triệu đồng”. Đó là tư duy kinh doanh bình thường với những phép cộng, trừ, nhân, chia đơn giản kiểu mua thấp, bán cao. Làm kinh doanh nếu chỉ tính toán đơn giản như vậy thì đủ ăn hoặc hơn nữa thì sung túc chứ không thể trở thành những tỷ phú hàng đầu như ông chủ THM. Muốn gia nhập nhóm những tỷ phú hàng đầu, bạn phải biết nhân X lần tài sản của mình lên như họ.
Hãy thử suy nghĩ một vài kịch bản sau xem nó có hợp lý không nhé.
Thứ nhất, Giả sử bên cạnh lô đất vừa đấu giá THM còn có 3 lô đất tương tự mới mua cách đây một vài năm với giá 300 tỷ đồng. Giờ đây THM có thể rao bán với giá “Rẻ hơn 30% so với giá thị trường”, tức là khoảng 17,000 tỷ/ lô để lấy tiền thanh toán cho lô vừa trúng thầu thì họ vẫn còn dư ra hơn 25,000 tỷ để xây tòa nhà khủng trên lô đất vừa mua mà không phải vay thêm dù chỉ một đồng. Như vậy lợi nhuận đến từ 3 lô đất mua trước đây chứ không phải đến từ lô vừa đấu giá, lô vừa đấu giá chẳng qua là đồ trang sức xa xỉ để tôn thêm vể sang trọng lấp lánh của THM.
Thứ 2, Trong trường hợp THM có rất nhiều tiền, không cần bán 3 lô mua trước đó để lo cho lô vừa đấu giá thì giờ cộng 1 lô vừa trúng thầu và 3 lô có sẵn thì tổng cộng mới chỉ 25,400 tỷ, chia ra giá vốn trung bình mới chỉ 653tr/m2. Nhưng mặc định tất cả 4 lô đất bây giờ đây đều được nâng lên vị thế của đất siêu kim cương có giá 2,45 tỷ/m2 để cùng bán với giá 450-500tr/m2 như các phân tích ở trên.
Thứ 3, Với “cú chơi trội” vừa rồi cổ phiếu của THM tím lịm suốt những ngày dài và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Với lượng cổ phiếu đang giao dịch trên sàn con số 24,500 tỷ e rằng nó chỉ như là bữa điểm tâm của giới nhà nghèo chứ chưa được so sánh với bữa điểm tâm của giới siêu giàu mà họ đang hướng tới.
Thứ 4, Những ngày qua từ báo lớn cho tới báo nhỏ, từ báo làng cho tới báo trung ương, từ Saigon cho tới Hà Nội, Hongkong, Thượng Hải, New York… và cả những ông nông dân quần què như Bình Giấy đều xôn xao nói, viết về THM. Thương hiệu của THM giờ không chỉ còn làng nhàng địa phương mà đã vươn ra toàn cầu. Giờ đây những thứ được gắn THM vào đều hóa kim cương, giống như tỷ phú Richard Branson mang cái tên Virgin của mình đi gắn khắp nơi.
Thứ 5, Khi dựng lên tòa cao ốc sừng sững ở đó những thương hiệu đồ xa xỉ nhất thế giới sẽ đổ xô về đó để mở shop vì chưa vào đó thì chưa khẳng định được đẳng cấp của mình. Đồng thời giới siêu giàu cũng sẽ đổ xô về đó mua hàng vì chưa cầm cái bill vài tỷ ở đó thì chưa xứng với vị thế của một “Dân chơi thứ thiệt”.
Thứ 6, không ai biết những doanh nghiệp tham gia sàn đấu giá là ai, họ có mối liên kết gì đằng sau. Có thể tất cả họ mỗi người đều đã thủ cho mình vài lô ở đó, cuộc đấu giá chẳng qua là một màn kịch để thiết lập mặt bằng giá mới. Rất có thể trước đó họ đã ngầm định giá sàn ở đó. Phần chênh lệch giữa giá sàn với cái giá trúng thầu đó chia đều ra cùng chịu. Xong cuộc chơi ai cũng thắng, chẳng có ai thiệt cả, kể cả vấn đề ngân sách. Cuộc chơi mà ai cũng vui, tại sao lại không chơi?
Cuối cùng, để tăng thêm “nồng độ điên”, tôi kể luôn câu chuyện của mình. Giữa năm 2017 tôi cùng với hai người bạn mua lô đất 12 tỷ để làm nông nghiệp, trong hơn 3 năm vừa qua chúng tôi đầu tư vào đó thêm khoảng 13 tỷ nữa. Lúc đó ai cũng bảo chúng tôi bị điên, làm nông nghiệp mà đầu tư vậy thì chết chắc. Hồi tháng 3 tôi nói với bạn mình rằng “Có người muốn mua nông trại của chúng ta, giá chắc 80-90 tỷ”. Lúc đó bạn tôi nói rằng “Anh Bình bớt giỡn đi, nhìn anh cũng bình thường, không có biểu hiện bất thường gì. Điên quá, đừng nói con số đó, 50-60 tỷ cũng bán luôn đi anh”. Ngay cả bạn tôi – những người làm ăn chung bao nhiêu năm cũng nghĩ tôi điên, thế nhưng ngày 16/4 vừa rồi chúng tôi mới bán nông trại của mình với giá 96 tỷ. Thật sự lúc đó tôi cũng nghĩ ông khách kia “bị điên” thật. Thế nhưng, chỉ số “Điên index” nó chưa dừng lại ở đó. Khi người mới vào, chỉ trong vòng vài tháng họ thổi hồn vào làm cho nông trại đẹp lung linh và tôi nghe mấy bạn MG nói tháng trước chủ mới họ sang lại cho người khác với giá 125 tỷ.
Khoảnh khắc giữa thiên tài và thằng khùng rất mong manh. Người giàu họ không khùng cũng chẳng điên. Họ có cái lý của họ. Hãy suy nghĩ một tý để học cách họ nhân bản tiền của mình lên X lần để thấy được vẻ quyến rũ trong đó rồi học và làm theo. Từ đó bạn sẽ thấy được cái sự hợp lý trong vô lý.
Hãy “điên” như người giàu để được giàu như họ nhé!
MAI QUỐC BÌNH.
